LANDOWNERS VS. A COLLABORATOR: HOW LAND DISPUTE IN KHARKIV REGION REACHED THE SUPREME COURT

Oleksandr Mostovyi's comment for the Ekonomichna Pravda

Article in the original language

Article on-line

Full text of the comment:

1. Харківський апеляційний суд у постанові від 05.03.2026 у справі №610/4547/24 одночасно зробив два висновки: визнав заборгованість орендаря зі сплати орендної плати частково за 2022 рік, повністю за 2023 і повністю за 2024 рік та зобов'язав її стягнути — і водночас відмовив у розірванні договорів оренди, зазначивши, що систематичного порушення з вини орендаря немає. Наскільки такі висновки є юридично сумісними?

Ключовий висновок стосовно: «встановлення порушення орендарем умов договорів оренди землі щодо сплати орендної плати за 2022 – 2024 рр. та наявність підстав для стягнення такої заборгованості, однак за вирахуванням часу, протягом якого ділянки не могли бути використані орендарем через обставини, за які він не відповідає, а саме період з 28.02.2022 до 11.09.2022» наведено як у рішенні суду першої інстанції, так і в постанові апеляційного суду.

Суди погодилися з аргументацією орендаря лише в частині неможливості використання ним земельних ділянок протягом періоду тимчасової окупації території, на якій вони розташовані, що відповідно до ч. 6 ст. 762 Цивільного кодексу України є підставою для звільнення від орендної оплати за відповідний період.

Зважаючи на встановлення факту порушення умов договорів оренди, а саме часткової несплати орендної плати за 2022 рік та повної несплати за 2023 і 2024 рр., суд першої інстанції дійшов висновку про доведеність підстав для розірвання договорів оренди землі на підставі п. «д» ч. 1 ст. 141 Земельного кодексу України, зазначивши таке: «… в діях відповідача вбачається систематичне порушення договорів оренди земельних ділянок щодо сплати орендної плати, що є самостійною та достатньою підставою для розірвання таких договорів.».

Натомість суд апеляційної інстанції в цій частині дійшов протилежного висновку: «Вини орендаря у несплаті орендної плати за 2022 рік відсутня, а отже, відсутня й систематичність порушення строків сплати орендної плати.».

Тобто вирішуючи питання щодо наявності чи відсутності підстав для розірвання договорів оренди у зв’язку з систематичною несплатою орендної плати, суд апеляційної інстанції надав оцінку виключно заборгованості за 2022 рік, тоді як заборгованість за 2023 та 2024 рр. у цьому контексті взагалі не аналізував.

З наведених у постанові висновків неможливо встановити, з яких мотивів суд апеляційної інстанції фактично не надав жодної оцінки заборгованості з орендної плати за 2023 та 2024 рр. при вирішенні питання про наявність систематичної несплати орендної плати як підстави для розірвання договорів оренди відповідно до п. «д» ч. 1 ст. 141 Земельного кодексу України.

Разом з тим аналіз описових і мотивувальних частин зазначених судових рішень дозволяє висловити окремі припущення щодо причин, унаслідок яких відповідні висновки судів різняться.

Зокрема, в описовій частині рішення суду першої інстанції наведено основні підстави первинної редакції позову орендодавця в частині розірвання договорів оренди землі: «несплата орендної плати за 2022 та 2023 рр. у визначені договорами строки».

На нашу думку, точний текстуальний зміст наведеної підстави позову має ключове значення для правильного вирішення спору в частині наявності/відсутності підстав для розірвання спірних договорів оренди землі.

Якщо в первинній редакції позову орендодавець дійсно просив суд розірвати договори оренди землі у зв’язку з несплатою орендної плати лише за 2022 та 2023 роки, то не виключено, що передбачена в п. «д» ч. 1 ст. 141 Земельного кодексу України ознака систематичності (два та більше випадки) несплати була відсутня.

На відміну від суду першої інстанції, суд апеляційної інстанції послався на актуальну правову позицію Великої Палати Верховного Суду, викладену в постанові від 20.11.2024 у справі № 918/391/23 (провадження № 12-19гс24) , яка полягає в тому, що підставою розірвання договору оренди землі згідно з п. «д» ч. 1 ст. 141 Земельного кодексу України є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати.

У п. 111 наведеної постанови Велика Палата Верховного Суду відступила від попередніх висновків та зазначила, що: «несплата орендної плати в розумінні п. «д» ч. 1 ст. 141 Земельного кодексу України охоплює лише випадки повної несплати орендної плати, у строки, визначені договором […]».

Таким чином, підставою для розірвання договору оренди землі відповідно до п. «д» ч. 1 ст. 141 Земельного кодексу України є наявність двох та більше випадків повної несплати орендної плати.

Зі спірних обставин справи простежується, що позивач у первинній редакції позовної заяви просив розірвати договори оренди у зв’язку з несплатою орендної плати за 2022 та 2023 рр., тобто у зв’язку з наявністю двох випадків повної несплати орендної плати.

Проте суди першої та апеляційної інстанцій лише частково погодилися з позивачем щодо розміру заборгованості з орендної плати за 2022 рік. Суди дійшли висновку, що орендар повинен [був] сплатити орендну плату не за весь 2022 рік, а за виключенням періоду 28.02.2022 – 11.09.2022 (періоду перебування території, на якій розташовані ділянки, під тимчасовою окупацією російської федерації).

Отже, відповідно до встановлених судами обставин орендар порушив зобов’язання з оплати орендної плати за 2022 рік частково, а за 2023 рік - повністю, тоді як для доведення систематичного характеру порушення потрібна наявність двох та більше випадків повної несплати орендної плати.

Поряд з цим заборгованість з орендної плати за 2024 рік не охоплювалася змістом первинної редакції позовної заяви.

Під час розгляду справи представник позивача подав до суду заяву про збільшення розміру позовних вимог та позовну заяву в новій редакції, в якій збільшив розмір вимог на суму несплаченої орендної оплати за 2024 рік.

Однак сам собою факт подання заяви про збільшення розміру позовних вимог на суму орендної плати за 2024 рік не свідчить про зміни (доповнення) підстав позову, зокрема, про «автоматичне» включення заборгованості за 2024 рік до обставин, якими позивач обґрунтовував систематичність несплати орендної плати.

Отже, на нашу думку, для правильного вирішення спору визначальне значення має детальний аналіз підстав позову, наведених як у первинній, так і в новій редакціях позову. Зокрема, необхідно з’ясувати, чи посилався позивач на заборгованість із орендної плати за 2024 рік не лише як на підставу для збільшення розміру позовних вимог, а й як на додаткову обставину, що підтверджує систематичність несплати орендної плати.

У разі якщо позивач дійсно обґрунтовував наявність підстав для розірвання договорів оренди, посилаючись на заборгованість з орендної плати за 2022, 2023 та 2024 рр., то навіть встановлення факту часткової несплати орендної плати за 2022 рік, а за 2023 та 2024 рр. – у повному обсязі, на наше переконання, підтверджує систематичний характер несплати та є достатньою підставою для розірвання договорів оренди.

Таким чином, наведені в постанові мотиви та висновки апеляційного суду щодо підстав для розірвання договорів оренди є неповними, оскільки суд не надав відповіді на всі питання, що мають істотне значення для правильного вирішення спору. Проте робити остаточні висновки щодо законності чи незаконності відповідного судового рішення без повного з’ясування всіх фактичних і процесуальних обставин справи є передчасним.

2. У цій справі орендар не сплачував орендну плату три роки поспіль, посилаючись на форс-мажорні обставини — тимчасову окупацію населеного пункту з 28 лютого по 11 вересня 2022 року та ймовірне забруднення земельних ділянок вибухонебезпечними предметами.

При цьому з матеріалів інших судових справ вбачається, що орендар у 2023 році передав ці ж земельні ділянки в суборенду третій особі та отримав суборендну плату в розмірі понад 2,3 мільйона гривень, а вирок у кримінальній справі встановив, що підприємства орендаря проводили посівну кампанію безпосередньо в період окупації.

Як, на вашу думку, ці обставини мали б впливати на оцінку судом добросовісності орендаря та його права посилатися на форс-мажор?

Посилання орендаря на обставини форс-мажору не були визнані судами такими, що є підставою для звільнення від обов’язку оплати заборгованості з орендної плати за 2022 рік (частково), 2023 та 2024 рр.

Суди врахували факт тимчасової окупації російською федерацією території, на якій розташовані земельні ділянки, не як форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили), а як обставини, що свідчить про неможливість використання орендарем земельних ділянок із причин, за які він не відповідає.

Саме наведене трактування спірних обставин дозволило судам застосувати ч. 6 ст. 762 Цивільного кодексу України та звільнити орендаря від сплати орендної плати за відповідний період тимчасової окупації території (28.02.2022 – 11.09.2022).

Водночас із досліджених судами обставин справи вбачається, що відповідач не подав до суду переконливих доказів на підтвердження фактичної неможливості використання земельних ділянок до, під час та після тимчасової окупації території, на якій вони розташовані.

Відповідач посилався виключно на загальновідомі обставини, пов’язані з окупацією, а також на рішення органів державної влади та місцевого самоврядування, якими визначався статус відповідної території. Саме ці [формальні] обставини суди визнали достатніми для висновку про фактичну неможливість використання ділянок у період із 28.02.2022 до 11.09.2022.

Обставини щодо ймовірного забруднення земельних ділянок вибухонебезпечними предметами, на які посилався орендар як на підставу для звільнення від сплати орендної плати, не знайшли свого підтвердження. Суди встановили підстави для стягнення орендної плати за 2022 рік (частково - до та після періоду тимчасової окупації території), а також за 2023 та 2024 рр.

Варто зауважити, що позиція захисту орендаря (ТОВ «ІАК «Балінвест») щодо неможливості використання ним земельних ділянок у період їхньої тимчасової окупації російською федерацією є усталеною та застосовується в інших судових процесах, пов’язаних зі стягненням орендної плати та розірванням договорів оренди землі.

Наприклад, у межах справи № 610/986/25 (провадження № 61-16354 св 25) Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду переглянув у касаційному порядку постанову апеляційного суду у справі, що має подібні (до цієї справи № 610/4547/24) обставини, надав оцінку доводам відповідача (ТОВ «ІАК «Балінвест») та в постанові від 20.05.2026  дійшов, зокрема, таких висновків:

«Апеляційний суд з урахуванням наведеного вірно вказав, що у відповідача відсутня вина за невиконання обов’язку зі сплати орендної плати за 2022 рік і 2023 рік, оскільки орендар не міг користуватися у цей час орендованим майном із незалежних від нього причин, а саме у зв`язку з форс-мажорними обставинами - земельна ділянка, розташована на території села Яковенкове Балаклійської міської територіальної громади Харківської області, у період з 28 лютого 2022 року по 11 вересня 2022 року перебувала під тимчасовою окупацією російської федерації. У 2022 році орендар не провів посівну кампанію та кампанію щодо збору врожаю, що унеможливило в подальшому використання землі за призначенням.

Із цих самих підстав відповідач не мав змоги користуватися орендованою земельною ділянкою і в 2023 році.

Таким чином, орендар не допустив умисне порушення умов договору. Вина орендаря у не сплаті орендної плати за 2022 рік відсутня.

При цьому, оскільки орендар не використовував земельну ділянку за призначенням у 2022 році, не провів посівну компанію тощо, і за фактичних обставин цієї справи він не зміг використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням і в подальшому, зокрема, у 2023 році. А тому відсутня й систематичність порушення строків сплати орендної плати.

Вказане виключає, у тому числі, наявність підстав для розірвання договору із заявленої позивачем підстави.
…
Вирішуючи спір, апеляційний суд встановив обставини справи й зробив обґрунтований висновок про те, що відповідач довів факт неможливості використання ним орендованого у позивача майна з незалежних від нього причин - тимчасова окупація російською федерацією населеного пункту, в якому розташована орендована земельна ділянка, що спростовує доводи касаційної скарги у цій частині.

Існування таких обставин перешкоджало виконати передбачений договором обов`язок із виплати орендної плати за вищевказаний період. Орендар був позбавлений можливості використовувати спірну земельну ділянку для отримання доходів, він не провів, зокрема у 2022 році, посівну кампанію, не здійснив збір урожаю тощо.

Таким чином, у спірних правовідносинах відсутні підстави для розірвання договору оренди землі в судовому порядку.

Судом апеляційної інстанції, з урахуванням фактичних обставин справи, обґрунтовано не встановлено систематичної несплати орендної плати з вини орендаря.».

З висновків Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду вбачається, що неможливість використання земельних ділянок у період тимчасової окупації території, на якій вони розташовані, визнається підставою для звільнення орендаря від обов’язку сплачувати орендну плату за відповідний період.

Щодо суборенди та недобросовісності орендаря

Під час розгляду справи орендодавець, серед іншого, посилався на те, що орендар у 2023 році передав ці ж земельні ділянки в суборенду третій особі та отримав суборенду плату в розмірі понад 2,3 мільйона грн.

Однак орендодавець не надав на підтвердження зазначеної обставини належних і достатніх доказів, а суди першої та апеляційної інстанцій їх не дослідили.

Посилання орендодавця на рішення Миколаївського окружного адміністративного суду від 16.08.2024 та постанову П’ятого апеляційного адміністративного суду від 29.11.2024 у справі № 400/5939/24, на наше переконання, є недостатнім (некоректним), оскільки з обставин зазначеної справи неможливо достеменно встановити, що конкретні земельні ділянки дійсно були передані від орендаря до ТОВ ДП «Степове» за договором суборенди землі від 01.05.2023 № 01/05-СЗ-23.

З обставин справи № 400/5939/24 вбачається, що за вказаним договором суборенди були передані земельні ділянки загальною площею 3354,2665 га відповідно до додатка № 1, без будь-яких інших ідентифікуючих ознак.

Натомість у межах цієї справи № 610/4547/24 орендодавець не звертався до суду з клопотанням про витребування доказів на підтвердження передання спірних земельних ділянок у користування ТОВ ДП «Степове» за договором суборенди (зокрема, додатка № 1 до договору суборенди).

Більше того, зазначені вище судові рішення у справі № 400/5939/24, на які посилався орендодавець у межах цієї справи (№ 610/4547/24), були скасовані постановою Касаційного адміністративного суду у складі Верховного Суду справа від 08.05.2025  та, відповідно, не мали будь-якого процесуального значення для Харківського апеляційного суду під час ухвалення постанови від 05.03.2026 у справі № 610/4547/24.

Таким чином, факт передання орендарем земельних ділянок у суборенду іншій особі та отримання ним суборендної плати не був належним чином доведений орендодавцем (позивачем).

Інші обставини, пов’язані з недобросовісною поведінкою орендаря щодо можливості використання земельних ділянок під час посівної кампанії 2022 року та збору врожаю у 2023 році, не вплинули на правильність висновків судів першої та апеляційної інстанцій. Це зумовлено тим, що суди в будь-якому разі задовольнили позовні вимоги в частині стягнення орендної плати: за 2022 рік – частково (за винятком періоду тимчасової окупації території), а за 2023 та 2024 роки – повністю.

3. Орендар у грудні 2024 року — в розпал судових процесів за позовами орендодавців — продав право оренди земельних ділянок новоствореній компанії, керівником і засновником якої є та сама фізична особа, що очолює орендаря.

Паралельно представники орендаря особисто звертаються до власників земельних паїв із пропозицією підписати нові 30-річні договори оренди з новою компанією в обмін на погашення накопиченого боргу.

Чи існують в українському законодавстві ефективні механізми захисту орендодавців фізичних осіб у подібних ситуаціях, коли боржник переводить активи на пов'язану структуру в період активних судових спорів?

Дійсно, ч. 5 ст. 93 Земельного кодексу України (у чинній редакції) надає орендарю можливість відчуження, передання в заставу (іпотеку) права оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення без погодження з власником такої земельної ділянки. Водночас письмовий договір, на підставі якого відбувається відчуження права оренди, є підставою для державної реєстрації переходу права оренди землі на користь нового орендаря.

Новий орендар, до якого перейшло право оренди, набуває всіх прав та обов’язків первинного орендаря, передбачених договором оренди. Зокрема, він зобов’язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату на користь орендодавця на тих самих умовах, що й первинний орендар.

Таким чином, із формальної точки зору, перехід права оренди не повинен мати для орендодавця жодних негативних наслідків, оскільки всі передбачені договором права та обов’язки зберігаються незалежно від зміни особи орендаря.

Якщо говорити про накопичений борг зі сплати оренди, він у будь-якому разі підлягає погашенню первинним орендарем, незалежно від подальшого відчуження права оренди іншій особі. Єдине питання – це платоспроможність первинного орендаря, який теоретично міг відчужити активи задля уникнення майнової відповідальності перед орендодавцем. У такому разі орендодавець як кредитор також має адекватні правові механізми для захисту своїх прав.

По-перше, це інститут забезпечення позову, урегульований у главі 10 розділу І Цивільного процесуального кодексу України, що застосовується судом за заявою позивача (орендодавця) та полягає, зокрема, у накладенні арешту на майно та (або) грошові кошти, що належать або підлягають передачі відповідачеві (орендарю), забороні вчиняти певні дії (наприклад, відчужувати право оренди) тощо.

По-друге, це заходи примусового виконання рішення суду (у разі задоволення позову орендодавця), передбачені положеннями ст. 10 Закону України від 02.06.2016 № 1404-VIII «Про виконавче провадження».

По-третє, це прогресивний механізм визнання укладених за участі боржника (орендаря) правочинів фраудаторними (правочини, які вчиняються на шкоду кредитору для уникнення чи унеможливлення, зокрема, сплати боргу або виконання судового рішення про стягнення боргу), що передбачає визнання їх недійсними в судовому порядку та повернення «незаконно» відчуженого майна.

Згідно з усталеною правовою позицією Верховного Суду (див. наприклад, постанову КЦС ВС від 27.02.2025 у справі № 347/721/22, провадження № 61-17527св24 ), договір не може використовуватися для уникнення від сплати боргу.

Боржник, який відчужує належне йому майно на підставі безоплатного договору або на користь пов’язаних осіб (членів сім’ї, новоствореної юридичної особи тощо) після настання строку повернення боргу, діє очевидно недобросовісно та зловживає правами стосовно кредитора. Наслідком таких дій може бути звернення кредитора до суду з позовом про визнання [фраудаторного] договору недійсним на підставі п. 6 ч. 1 ст. 3, ч. 3 ст. 13 Цивільного кодексу України, а саме як такого, що спрямований на унеможливлення звернення стягнення на майно боржника.

Отже, відчуження орендарем права оренди земельних ділянок на користь новоствореної компанії з метою ухилення від сплати заборгованості або унеможливлення виконання судового рішення, на нашу думку, має всі ознаки фраудаторного правочину, оскільки свідчить про недобросовісну поведінку орендаря. Як наслідок, такий правочин може бути визнаний недійсним у судовому порядку за відповідним позовом орендодавця.