LAND LEASE: COURT TRENDS

Alyona Michurina for Yurydychna Gazeta

Article in the original language

Стаття on-line 

Оренда земельних ділянок є одним із найпоширеніших способів землекористування. Тому орендні відносини досить часто стають предметом судових спорів, переважно через недоліки укладених договорів або ж порушення зобов’язань сторонами. У зв’язку з цим важливо відслідковувати актуальну судову практику для якісного аналізу як договорів оренди, так і спірних ситуацій, які уже виникли між сторонами таких зобов’язань. У цій статті пропонуємо ознайомитися із деякими питаннями, які перебували на вирішенні Верховного Суду в межах розгляду справ щодо оренди земельних ділянок.

Чи є систематична несплата орендних платежів підставою для розірвання договору оренди землі?

Верховний Суд у своїх рішеннях неодноразово зазначав, що правила про підстави припинення права користування земельною ділянкою, визначені п. «д» ч. 1 ст. 141 Земельного кодексу України (систематична несплата орендної плати), та приписи ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України, якими передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом, співвідносяться як такі, що не суперечать, а навпаки доповнюють одні одних.

Порушення договору на предмет істотності суд оцінює винятково за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає зміни чи розірвання договору.

У кожному конкретному випадку істотність порушення договору потрібно оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон визначає за допомогою іншої оціночної категорії — «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала під час укладення договору». Тобто критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданих цим порушенням втрат, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір. Йдеться не лише про грошовий вираз зазначених втрат, зокрема й збитків, але й про випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Співвідношення завданих порушенням договору втрат із тим, що могла очікувати від його виконання ця сторона, має вирішальне значення для оцінки істотності такого порушення.

Велика Палата Верховного Суду дійшла переконання, що у разі, якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, аніж визначено умовами договору оренди землі, тобто орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, застосуванню підлягає не спеціальна норма п. «д» ч. 1 ст. 141 Земельного кодексу України, а загальне правило ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України — у разі істотності порушення договору іншою стороною.

Якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, то договір має бути розірваний на підставі ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України.

Натомість у разі неістотної часткової несплати орендної плати, а так само у разі виникнення спору щодо її розміру, порядку здійснення платежів тощо, у власника завжди є право на звернення до суду з позовом про стягнення таких орендних платежів, 3% річних, інфляційних втрат, неустойки тощо. Такий спосіб захисту буде ефективним і пропорційним, відновлюватиме порушене право орендодавця та зберігатиме договір оренди землі, зважаючи на баланс інтересів обох сторін.

Чи впливає сплата орендарем заборгованості з орендної плати на право орендатора пред’явити позов про розірвання договору?

Сплата орендарем заборгованості з орендної плати має правове значення, якщо до моменту її погашення орендодавець звернувся з позовом про стягнення такої заборгованості. Водночас подальше погашення заборгованості — невчасно сплаченої орендної плати — не спростовує факт несплати орендарем орендної плати та не впливає на можливість пред’явлення і задоволення судом позову про розірвання договору.

При цьому той факт, що на момент розгляду справи орендар погасив заборгованість за орендною платою, не впливає на право орендодавця вимагати розірвання договору як на підставі ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України (у разі часткової несплати (недоплати) орендної плати та істотності такого порушення), так і на підставі п. «д» ч. 1 ст. 141 Земельного кодексу України (у разі систематичної (два та більше випадки) повної несплати орендної плати).

У який спосіб стягується орендна плата у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки?

У постанові від 1 липня 2025 року у справі №916/2869/22 Верховний Суд зазначив, що нормативна грошова оцінка земель встановлюється шляхом затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, яка здійснюється відповідною сільською, селищною, міською радою. Зазначене імперативне регулювання унеможливлює встановлення нормативної грошової оцінки земельних ділянок договором, зокрема договором між органом місцевого самоврядування і орендарем.

Водночас обов’язковість врахування нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності під час визначення розміру орендної плати встановлена законом (абз. 2 ч. 1 ст. 13 Закону України «Про оцінку земель»). Отже, у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності змінюється також розмір орендної плати. Зазначене відповідає положенням ч. 2 ст. 632 Цивільного кодексу України, відповідно до якої зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

З моменту початку застосування відповідно до п. 271.2 ст. 271 Податкового кодексу України нового розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності автоматично змінюються і права та обов’язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, якщо він визначений у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки.

При цьому у разі, якщо орендар з будь-якої причини не уклав відповідної додаткової угоди про внесення змін до договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності, яка пов’язана виключно зі зміною нормативної грошової оцінки земельної ділянки, то позовна вимога про визнання такої додаткової угоди укладеною не відповідає критеріям належного та ефективного способу захисту прав. На думку Верховного Суду, така вимога не приведе до захисту прав чи інтересів позивача, оскільки судове рішення про визнання укладеною спірної додаткової угоди не матиме наслідком стягнення з відповідача орендної плати відповідно до зміненого розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Нормативне регулювання визначення розміру орендної плати за оренду земельних ділянок державної або комунальної власності відбувається за імперативно встановленою формулою множення нормативної грошової оцінки на коефіцієнт, який погоджується сторонами в договорі, але у законодавчо встановлених межах. Розмір нормативної грошової оцінки, згідно з наведеними вище законодавчими нормами, встановлюється відповідним органом місцевого самоврядування.

Орендодавець у разі зміни розміру орендної плати у зв’язку зі зміною нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної чи комунальної власності має право вимагати від орендаря сплати орендної плати у зміненому розмірі, зокрема і шляхом звернення до суду з позовом про стягнення спірної суми.

Належному способу захисту орендодавця у такому разі відповідає позовна вимога про стягнення орендної плати, не сплаченої орендарем. Водночас несплачена орендна плата підлягає стягненню за весь період прострочення з моменту початку застосування відповідно до п. 271.2 ст. 271 Податкового кодексу України рішення ради щодо зміни розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності.

Чи змінює умови договору додаткова угода, якщо така угода узгоджена сторонами, проте не подана на державну реєстрацію?

У постанові від 6 березня 2024 року у справі №902/1207/22 Велика Палата Верховного Суду виснувала, що в договорі оренди землі та, безумовно, у додатковій угоді до нього сторони мають право зазначати про момент початку перебігу та припинення його/її дії. Однак така домовленість сторін може встановлювати лише додаткові (більш жорсткі) вимоги до моменту набрання правочином чинності порівняно із загальними правилами, передбаченими Законом України «Про оренду землі».

Сторони не можуть відступити від обов'язкової вимоги щодо державної реєстрації правочину, якщо така вимога передбачена законом чи зумовлена необхідністю застосування його аналогії. Тому в додатковій угоді до договору оренди землі сторони не можуть визначити строк набрання нею чинності раніше, ніж проведення її державної реєстрації. В іншому разі застосовуються загальні правила, визначені Законом «Про оренду землі».

Аналогічно у межах перегляду справи №925/457/23 Велика Палата Верховного Суду у постанові від 1 липня 2025 року вказала, що оскільки сторони не подали додаткову угоду для її державної реєстрації, то відповідно умова договору про зміну ставки орендної плати не розпочала свою зобов’язальну дію.

Тож нездійснення державної реєстрації додаткової угоди до укладеного сторонами договору оренди землі свідчить, що вона не набрала чинності для сторін, у зв’язку з чим права й обов’язки за додатковою угодою не виникли, а за договором — не змінилися.

Що є визначальним: містобудівні умови чи рішення власника земельної ділянки?

Верховний Суд у постанові від 17 квітня 2025 року у справі №910/127/21 виснував, що містобудівне законодавство встановлює вимоги до будівництва, спрямовані на забезпечення сталого розвитку територій з урахуванням державних, громадських та приватних інтересів (преамбула Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності»), наприклад, щодо захисту довкілля, дотримання санітарних норм, безпечного для оточуючих будівництва, розвитку інженерної та дорожньо-транспортної інфраструктури, дотримання режимів використання історичних ареалів тощо. Як містобудівні умови, так і дозвіл на будівництво підтверджують, що майбутнє будівництво не порушуватиме містобудівне законодавство, але це не свідчить про те, що воно відповідатиме земельному законодавству. Отже, дотримання містобудівних умов та отримання дозволу на будівництво, що видається спеціально уповноваженим органом містобудування та архітектури, не замінює рішення власника земельної ділянки про надання згоди на її забудову.

Крім того, у справі №910/5079/23 розглядалися вимоги про розірвання договору оренди та повернення земельної ділянки з приведенням її у придатний до використання стан. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що земельна ділянка надавалася під реконструкцію бази відпочинку і благоустрій скверу, натомість відповідач на підставі розробленої документації із реконструкції бази відпочинку здійснює нове будівництво котеджного містечка.

Здійснивши касаційне провадження, Верховний Суд у постанові від 29 квітня 2025 року вказав, що відсутність на земельній ділянці будівель, які існували до початку проведення відповідачем будівництва, а також наявність недобудованих об’єктів, орієнтація та планування яких відрізняється від проєктної документації, свідчать про здійснення відповідачем нового будівництва, отже, земельна ділянка використовується не за цільовим призначенням, оскільки під будівництво котеджного містечка вона власником не виділялася.

Відповідно до правової позиції, викладеної у постанові Верховного Суду від 7 вересня 2021 року у справі №910/597/18, використання орендарем земельної ділянки має відповідати проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та рішенню органу місцевого самоврядування, на підставі якого укладено договір оренди земельної ділянки. В іншому разі це свідчить про нецільове використання земельної ділянки.

Зі свого боку у справі №910/2653/21 вирішувався спір про розірвання договору про право тимчасового довгострокового користування земельною ділянкою, припинення права користування земельною ділянкою та повернення земельної ділянки. За обставинами цієї справи земельна ділянка надавалася для обслуговування та експлуатації виробничої бази, натомість відповідач фактично використовував її для будівництва багатоквартирних житлових будинків. Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, Верховний Суд у постанові від 19 жовтня 2022 року сформулював висновок про те, що під метою надання земельної ділянки слід розуміти вид використання земельної ділянки, зазначений у рішенні компетентного органу державної влади чи місцевого самоврядування про надання земельної ділянки у користування чи передачу у власність, із урахуванням цільового призначення земельної ділянки.

Як бачимо, навіть така, здавалося б, усталена сфера, як оренда землі, має свої нюанси та вимагає чіткого дотримання вимог законодавства і врахування актуальної судової практики. Укладення, виконання і внесення змін до договорів оренди бажано здійснювати під супроводом досвідчених фахівців задля уникнення неприємних сюрпризів у вигляді судових спорів та «неочікуваних» судових рішень, що можуть мати наслідком багатомільйонні збитки.