ОРЕНДА ЗЕМЛІ В УМОВАХ ВОЄННОГО СТАНУ: ЯК ЗМІНИЛИСЯ ПРАВИЛА І СУДОВА ПРАКТИКА

Анастасія Собко для Юридична газета

Стаття on-line 

Нормативне регулювання орендних правовідносин після 24 лютого 2022 року

Актуальність орендних питань щодо землі в сучасних умовах важко переоцінити. Україна, маючи статус аграрної держави, значною мірою залежить від ефективного використання земельних ресурсів, які є основою її продовольчої безпеки та економічного потенціалу. Водночас орендні правовідносини в Україні як провідний елемент аграрного сектору зазнали суттєвих трансформацій у зв’язку з повномасштабною агресією російської федерації. Запроваджений в Україні воєнний стан не лише ускладнив функціонування економічних процесів, але й змусив державу оперативно адаптувати законодавчу базу до нових реалій.

З цією метою було прийнято низку нормативно-правових актів, які створили нові механізми правового регулювання оренди земельних ділянок.

Ними стали:

• Закон України №2145-IX від 24 березня 2022 року «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану»;

• Закон України №2247-IX від 12 травня 2022 року «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо особливостей регулювання земельних відносин в умовах воєнного стану»;

• Закон України №2698-IX від 19 жовтня 2022 року «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель».

З одного боку, законодавчі зміни полегшили аграріям доступ до користування земельними ділянками, а з іншого — залишили низку питань, пов’язаних із практичним застосуванням правових норм.

Як війна «продовжила» оренду землі

Важливим нововведенням стала автоматична, без волевиявлення сторін, пролонгація договорів оренди земельних ділянок.

Згідно з новими правилами, внесеними Законом №2698-IX (що набрав чинності 19 листопада 2022 року) до абз. 1 підп. 1 п. 27 розд. X Земельного кодексу України, договори оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію та земельного сервітуту, строк дії яких закінчився після введення воєнного стану, автоматично вважаються продовженими на один рік. Така пролонгація відбувається без необхідності волевиявлення сторін та внесення відповідних змін до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Йдеться про земельні ділянки сільськогосподарського призначення, які перебувають у державній, комунальній власності, а також невитребувані, нерозподілені ділянки чи ті, що залишилися у колективній власності та були передані в оренду органами місцевого самоврядування, або ж ділянки приватної власності.

Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду у постанові від 29 березня 2023 року у справі №563/376/22 розв’язав питання щодо автоматичної пролонгації таких договорів та роз’яснив, що це стосується правочинів, дія яких закінчилась у період із 7 квітня 2022 року (набрання чинності Законом №2145) до 19 листопада 2022 року (набрання чинності Законом №2698-IX). Саме в цей період договори продовжувалися на один рік без волевиявлення сторін, за умови, що їхній строк спливав у вказаний часовий проміжок.

Верховний Суд також підкреслив, що автоматична пролонгація є юридичним фактом, чітко встановленим законом, що не залежить від суб'єктивних інтерпретацій та не означає, що таке автоматичне продовження запроваджене для спрощення оформлення договірних правовідносин.

Нові можливості для постійних землекористувачів

Відповідно до норм земельного законодавства постійні землекористувачі не наділені правомочністю щодо розпорядження земельними ділянками, що означає неможливість передачі їх в оренду. Це імперативне правило повністю узгоджується зі змістом права постійного користування, що являє собою володіння і користування земельною ділянкою, яка перебуває в державній або комунальній власності, без встановлення строку.

Проте під час воєнного стану таке усталене правило набуло протилежного змісту: Закон №2247-IX надав постійним землекористувачам земель сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності (за винятком таких суб’єктів, як державні, комунальні підприємства, установи, організації) право передавати ділянки в оренду на строк до одного року для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, однак із певними особливостями.

Зокрема, договори оренди щодо земельних ділянок на праві постійного землекористування не можуть бути поновлені, укладені на новий строк і діють лише протягом визначеного річного періоду, після чого припиняють свою дію.

Натомість вимоги щодо мінімального строку оренди, передбачені Земельним кодексом та Законом України «Про оренду землі», до таких договорів не застосовуються.

Крім того, право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації лише в період, коли функціонує Державний земельний кадастр.

У разі призупинення функціонування Державного земельного кадастру договір укладається в електронній формі, а органом реєстрації є районна військова адміністрація. У разі передачі земельної ділянки в оренду у період, коли функціонування Державного земельного кадастру призупинено на всій території України, кадастровий номер якій не присвоєно, у договорі оренди такої земельної ділянки кадастровий номер не зазначається. Після відновлення функціонування Державного земельного кадастру потрібно зареєструвати договір протягом двох місяців з дня відновлення. У разі, якщо протягом трьох місяців з дня відновлення функціонування Державного земельного кадастру право оренди земельної ділянки не зареєстровано, договір оренди земельної ділянки вважається припиненим.

Передання земельних ділянок в оренду органами влади та землекористувачами

Для забезпечення гнучкого використання сільськогосподарських земель в умовах воєнного стану оновленим законодавством передбачена спрощена процедура передання земельних ділянок в оренду органами влади та землекористувачами.

Зокрема, під час зупинення роботи Державного земельного кадастру передача в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності (крім тих, що знаходяться у постійному користуванні осіб, які не належать до державних, комунальних підприємств, установ, організацій), а також земельних ділянок, що залишилися у колективній власності колективного сільськогосподарського підприємства, сільськогосподарського кооперативу, сільськогосподарського акціонерного товариства, нерозподілених та невитребуваних земельних ділянок і земельних часток (паїв) здійснюється на певних умовах:

• розмір орендної плати не може перевищувати 8% нормативної грошової оцінки земельної ділянки;

• орендар суттєво обмежений у правах щодо такої земельної ділянки: він не може передавати її в суборенду, змінювати цільове призначення, не наділений переважним правом укладати договір оренди на новий строк та поновлювати його дію, споруджувати на земельній ділянці об’єкти нерухомості, використовувати для власних потреб корисні властивості землі тощо;

• договір укладається строком на один рік в електронній формі та засвідчується кваліфікованими електронними підписами орендаря і орендодавця;

• земельні торги щодо передачі в оренду земельної ділянки не проводяться;

• формування земельної ділянки для передачі в оренду проводиться без внесення до Державного земельного кадастру та присвоєння кадастрового номера на основі технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земель, розробленої та затвердженої уповноваженим органом;

• право оренди земельної ділянки не підлягає державній реєстрації, договір оренди, його зміни чи розірвання реєструються районною військовою адміністрацією.

Новели податкового законодавства в частині плати за землю на умовах оренди

У період воєнного стану запроваджено низку податкових пільг щодо плати за землю, спрямованих на підтримку власників та орендарів земельних ділянок на територіях активних бойових дій або тимчасово окупованих російською федерацією.

Відповідно до підп. 69.14 підрозд. 10 розд. ХХ Податкового кодексу України у 2022 році плата за землю (земельний податок та орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності) не нараховувалася та не сплачувалася:

• з 1 січня 2022 року до 31 грудня 2022 року — для земельних ділянок, розташованих на територіях активних бойових дій або тимчасово окупованих, що перебувають у власності чи користуванні, зокрема на умовах оренди, фізичних осіб;

• з 1 березня 2022 року до 31 грудня 2022 року — для земельних ділянок, що перебувають у власності або користуванні, зокрема на умовах оренди, юридичних осіб та фізичних осіб — підприємців.

При цьому, починаючи з 1 січня 2023 року, пільги застосовуються до ділянок, включених до Переліку територій, затвердженого Міністерством з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій за погодженням з Міністерством оборони. Звільнення від плати діє від першого числа місяця, коли територія була визначена як зона бойових дій або окупована, до останнього числа місяця припинення бойових дій чи окупації.

Так, у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 6 лютого 2024 року у справі №910/14086/22 підтверджено застосування вказаних вище пільг. У наведеній справі орендар (позивач) вимагав встановити нульову ставку орендної плати за земельну ділянку комунальної власності в Києві за період з 1 березня 2022 року до 31 травня 2022 року.

Верховний Суд визнав, що Київ у вказаний період вважався зоною активних бойових дій, і підтвердив право орендаря на звільнення від орендної плати.

Висновки

Отже, законодавство щодо оренди землі зазнало значних змін у період воєнного стану. Нововведення створили більш гнучкі умови для аграріїв, а також дозволили українському ринку землі надалі функціонувати, попри складний для держави час.