ЛОНДОН – ЖУЛЯНИ. ІСТОРІЯ ОДНОГО НЕЗАКОННОГО БУДІВНИЦТВА В КИЄВІ

Коментар Альони Мічуріної для Економічна правда

Стаття on-line

Повний текст коментаря:

1.Верховний Суд визнав квартири на верхніх поверхах ЖК об'єктом самочинного будівництва, на який не виникло законного права власності, але відмовив у позові про знесення, оскільки покупці квартир не брали участі у справі. Чи існують зараз правові механізми, які дозволили б домогтися знесення незаконних поверхів з урахуванням цього рішення Верховного суду, і наскільки реалістичним є повторне звернення до суду з позовом до всіх власників квартир одночасно?

Перш за все слід уточнити, що в даній справі Верховний Суд лише підтримав рішення апеляційної інстанції про відмову в позові. Той факт, що власники квартир не брали участі у справі, є не єдиною підставою для такого рішення.  

За матеріалами справи до суду звернулися фізичні особи, чиї земельні ділянки межують або знаходяться поряд із земельними ділянками, на яких відповідач – забудовник ОК «Житлово-будівельний кооператив «Лондон Парк» веде самочинне будівництво 7-ми поверхового багатоквартирного будинку. Позивачі посилалися на порушення з боку забудовника правил добросусідства, вимог Земельного кодексу України, ряду інших законодавчих актів, ДБН і вимог «Містобудівних умов та обмежень для проектування об`єкта будівництва», що передбачали побудову 4-поверхового приватного будинку. 

Позивачі просили, зокрема, зобов`язати ОК «ЖБК «Лондон Парк» усунути порушення прав позивачів шляхом приведення будинку до вимог державних будівельних норм України шляхом демонтажу (знесення) за власні кошти 5-го поверху, 6-го поверху та 7-го мансардного поверху.

Матеріалами справи дійсно було доведено наявність цілого ряду порушень з боку забудовника: невідповідність використання земельної ділянки її функціональному призначенню; перевищення встановленої висотності та поверховості; порушення норм ДБН щодо відстані до найближчих будинків та дотримання протипожежних розривів між будівлями.

При цьому забудовник у декларації про готовність до експлуатації об`єкта, що була подана 24.09.2021, фактично повідомив про закінчення будівництвом 4-х поверхового одноквартирного будинку садового типу, що, очевидно, не відповідає дійсності.

Попри все вище зазначене, апеляційний суд зазначив, що звертаючись до суду з вимогами про знесення самочинного будівництва, а саме 5-го, 6-го та 7-го поверхів житлового будинку, позивачі не надали доказів технічної можливості демонтажу частини житлового будинку без пошкодження конструкції будинку у цілому. 

Крім того, позивачі не довели, що застосуванням такої крайньої міри як знесення верхніх поверхів будинків призведе до відновлення їх прав як співвласників суміжних земельних ділянок на безпечне навколишнє середовище та протипожежні відстані між будинками.

У свою чергу, втручання у право власності, навіть якщо воно здійснюється згідно із законом і з легітимною метою, буде розглядатися як порушення статті 1 Протоколу до Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод, якщо не буде встановлений справедливий баланс між інтересами суспільства, пов’язаними з цим втручанням, й інтересами особи, яка зазнає втручання в її право власності.

Отже, має існувати розумне співвідношення (пропорційність) між метою, досягнення якої передбачається та засобами, які використовуються для її досягнення. Справедливий баланс не буде дотриманий, якщо особа-добросовісний набувач внаслідок втручання в її право власності понесе індивідуальний і надмірний тягар.

Відтак, апеляційний суд дійшов висновку, що знесення поверхів призведе до непропорційного втручання в право інших осіб (власників квартир на вищезазначених поверхах будинку) на мирне володіння майном та, відповідно, до порушення Конвенції.

Цивільним кодексом України передбачено, що право на звернення до суду з позовом про знесення або перебудову самочинно збудованого об’єкта нерухомості мають як органи державної влади, так і органи місцевого самоврядування. У випадках порушення прав інших осіб право на звернення до суду належить і таким особам за умови, що вони доведуть наявність порушеного права, а також власнику (користувачу) земельної ділянки, якщо він заперечує проти визнання за особою, яка здійснила самочинне будівництво на його земельній ділянці, права власності на самочинно збудоване нерухоме майно.

Тому теоретично, повторне звернення до суду з позовною вимогою про знесення «зайвих» поверхів можливе, але перспективи такого позову досить сумнівні.

Так, першу проблему для позивачів у такого роду справах створює норма ст. 376 Цивільного кодексу України, яка говорить про те, що звертаючись до суду з вимогою про знесення самочинного будівництва, позивачі мають довести, що здійснене відповідачем будівництво є самочинним; така забудова порушує їхні права та законні інтереси; внаслідок знесення самочинного будівництва їх права будуть відновлені; проведення перебудови об`єкта є неможливим; демонтаж частини житлового будинку не призведе до пошкодження конструкції будинку у цілому, а зобов’язання відповідача знести ці об’єкти не призведуть до непропорційного втручання в право інших осіб на мирне володіння майном.

Як бачимо, тягар доказування лягає не на недобросовісного забудовника, а на осіб, які від такого «будівництва» постраждали. 

Другою очевидною проблемою є «власний розсуд», за яким суд оцінює такі поняття як «пропорційність» та «справедливий баланс» між правами позивачів та відповідачів у питанні застосування такого крайнього заходу впливу на забудовника, як знесення.

А вишенькою на цьому «торті» є реєстрація права власності на самочинно збудовані квартири. Власники, попри очевидну незаконність свого «надбання», отримують захист нормами Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод. Важко уявити, які права постраждалих осіб витримають конкуренцію з правами власників на мирне володіння майном.

2. Забудовник продав квартири на верхніх поверхах в порушення прямої судової заборони на відчуження, а декларація про введення в експлуатацію була зареєстрована із завідомо неправдивими відомостями, що підтверджено офіційним листом КМДА. Правоохоронні органи отримали відповідні повідомлення. Які статті Кримінального кодексу потенційно застосовні до дій забудовника, реєстратора та інженера з технічної інвентаризації і чи достатньо наявної доказової бази для повідомлення про підозру конкретним особам?

На жаль, рішення суду по даній справі не містять повного та детального переліку документів, які подавалися сторонами, та їх змісту. Відтак, можна здійснити лише попередню оцінку діям забудовника, реєстратора та інших осіб, які могли бути причетні до легалізації та продажу «незаконних» поверхів.
Так, за текстом рішення, Департаментом містобудування та архітектури Київської міської державної адміністрації було видано Містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта будівництва, у яких зазначено, що «гранично допустима висота 18,8 м (4 пов.), відповідно до наданого містобудівного розрахунку. Висоту уточнити проектною документацією з врахуванням оточуючої забудови за умови дотримання нормативних відстаней від оточуючих будівель і споруд з врахуванням висновку аеропорту КП МА Київ (Жуляни). Поверховість не повинна перевищувати 4-х поверхів (в т.ч. цокольний та мансардний), згідно п. 3.19* ДБН 360-92**.».

При цьому у декларації про готовність до експлуатації об’єкта, що була подана ОК «Житлово-будівельний кооператив «Лондон Парк», фактично повідомляється про закінчення будівництва 4-х поверхового одноквартирного будинку садового типу.

Очевидно, такі дії забудовника можуть містити ознаки кримінальних правопорушень, передбачених ст. 358 (підроблення документів) та ст. 190 (шахрайство) Кримінального кодексу України.

Окремим цікавим моментом є «продаж» квартир (приміщень) на незаконно збудованих поверхах. На жаль, аналізовані судові рішення не містять інформації щодо процедури такого продажу, а лише зазначають про такий факт. 

Згідно з нормами Цивільного кодексу України на об’єкт самочинного будівництва не виникає право власності як на нерухому річ, зміна правового режиму самочинного будівництва може бути здійснена виключно на підставі рішення суду в порядку, встановленому статтею 376 кодексу.

Попри наявну норму, суди, як бачимо, захищають право власності на «придбану» нерухомість так само, як і у випадку законного будівництва. Причиною, очевидно, є державна реєстрація права власності. Однак яким чином державний реєстратор примудрився оформити купівлю-продаж приміщень на 5, 6 і 7 поверхах 4-поверхової будівлі – питання, яке має зацікавити слідчих. Імовірно, відповідь сторона обвинувачення шукатиме в рамках кримінального провадження за статтями 366 (службове підроблення) та вже згаданою 190 (шахрайство) Кримінального кодексу України.

3. Рішення Верховного суду у цій справі фактично створює прецедент: забудовник, який ігнорує судові заборони і швидко продає незаконно збудоване майно стороннім особам, отримує захист від знесення. Які зміни до законодавства або судової практики необхідні, щоб закрити цю схему, і чи є серед існуючих інструментів щось, що могло б зупинити подібні випадки вже зараз?

Проблемним у цьому питанні є досить поблажливе ставлення судів до самочинного будівництва.
По-перше, його досить легко узаконити, якщо «ніхто не заперечує».

По-друге, відсутній механізм автоматичного знесення у випадку встановлення факту незаконного (самочинного) будівництва – самого факту порушення забудовником усіх можливих норм недостатньо для того, аби суд прийняв відповідне рішення. Як було зазначено вище, формулювання норми ст. 376 Цивільного кодексу України покладає на осіб, які звернулися із такою вимогою, надмірний тягар доказування – як факту порушення їхніх прав, так і неможливості вплинути на забудовника будь-яким іншим способом. 

По-третє, дискреційні повноваження суду, який на власний розсуд оцінює як наявність порушених прав позивачів, так і вагомість причин для застосування такого крайнього заходу впливу на забудовника як знесення, намагаючись дотриматися «справедливого балансу».

По-четверте, фактор корупції. Очевидно, що недобросовісні державні реєстратори не за просто так «бачать» незаконні квадратні метри і «оформлюють» відповідні угоди купівлі-продажу. Сюди ж можна віднести і відсутність невідворотного та серйозного покарання за такі дії для всіх учасників таких оборудок.