LAND MARKET, AGAIN? PERSPECTIVE SIX MONTHS INTO THE LAUNCH: TO BUY OR NOT TO BUY

Oleksandr Mostovyi for the Latifundist Media
Article in the original language

Стаття on-line

Добре відомо, що традиційними лідерами інвестиційної привабливості серед українців є житлова нерухомість, депозити та віднедавна ОВДП.

Натомість разом із набранням чинності Закону про ринок землі (Закон України від 31.03.2020 №552-IX), який поклав початок довгоочікуваної земельної реформи, дав можливість вільного відчуження та придбання громадянами України земельних ділянок с/г призначення (паїв) загальною площею до 100 га, українці все частіше почали цікавитись аграрною землею як об’єктом для інвестицій.

Хоча цей Закон насамперед є важливим для власників таких земельних ділянок та їх орендарів (одноосібні фермери, фермерські господарства та аграрні холдинги), тривалі орендні відносини яких зможуть трансформуватися у відносини купівлі-продажу. Водночас він є не менш цікавим для осіб, які не є дотичними до орендних відносин чи аграрної галузі взагалі. Це люди, які розглядають відповідні земельні ділянки як потенційний об’єкт інвестиції, що зможе забезпечити суттєвий приріст капіталу в майбутньому.

Я спробую допомогти вам розібратися та ухвалити рішення про інвестицію в українську землю або ж, навпаки, відмовитися від такої ідеї на користь більш привабливих інвестиційних активів.

Характеристика потенційного інвестора та об’єкта інвестиції

Хто може стати інвестором

До 01.01.2024 р. придбати земельну ділянку с/г призначення (тут і надалі мається на увазі так звана «підмораторна земля», до якої належать земельні ділянки для ведення товарного с/г виробництва та земельні ділянки, виділені в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства) зможуть лише фізичні особи — громадяни України. Із 01.01.2024 р. до ринку землі будуть допущені юридичні особи, учасниками яких є виключно громадяни України.

Перед посвідченням договору купівлі-продажу землі нотаріус проводить перевірку покупця на предмет його відповідності критеріям, визначеним ст. 130 Земельного кодексу України, зокрема на ймовірну приналежність до терористичних організацій чи до кола осіб, стосовно яких застосовано санкції відповідно до Закону України «Про санкції».

Також перевірятимуться джерела походження коштів покупця та загальна площа земельних ділянок с/г призначення, що вже перебувають у його власності та власності юридичних осіб, учасником яких він є.

Оскільки всі розрахунки за договором купівлі-продажу земельної ділянки проводяться виключно в безготівковій формі, інвестору варто завчасно подбати про документи, що підтвердять законність походження коштів, за рахунок яких буде придбана земельна ділянка.

Об’єкт інвестиції

Знову-таки до 01.01.2024 р. у власності однієї особи сукупно може перебувати не більше 100 га землі с/г призначення.

Отже, максимальний об’єм інвестиції до 2024 року може сягати не більше 100 га, з урахуванням тієї площі земельних ділянок, що вже є у власності інвестора. Із 2024 року дозволена сукупна площа земельних ділянок у власності однієї особи зросте до 10 000 га.

Особливістю земельної ділянки, що може бути придбана інвестором, є те, що вона зазвичай вже перебуває у довгостроковому користуванні фермерських господарств або на підставі договору оренди, або на підставі договору емфітевзису. При цьому продаж землі не впливає на стан цих правовідносин. Тобто ви купуєте земельну ділянку, що вже перебуває у користуванні третьої особи. Внаслідок цього у вас з’являється статус не лише власника земельної ділянки, а й, наприклад, орендодавця, що наділяє вас певними правами та обов’язками.

При підготовці до посвідчення правочину з відчуження земельної ділянки на користь інвестора нотаріус зобов’язаний встановити коло осіб, які мають переважне право на її придбання (зокрема, орендар земельної ділянки). Своєю чергою власник земельної ділянки та нотаріус зобов’язані дотриматися процедури повідомлення орендаря (суб’єкта переважного права) про намір продажу ділянки та про його можливість скористатися переважним правом на її купівлю.

Під час вибору конкретної земельної ділянки варто звертати увагу на безліч моментів: починаючи від її місця розташування, якісних властивостей та ймовірних обтяжень, закінчуючи перевіркою продавця, орендаря та інших осіб, прав яких може торкнутися процес відчуження земельної ділянки.

Очевидно, що самостійно здійснити повноцінну перевірку земельної ділянки за всіма критеріями вкрай складно. Для таких дій рекомендовано звертатися до кваліфікованого адвоката та нотаріуса, адже від якості та комплексності перевірки залежить майбутня надійність інвестиції. Складність процесу перевірки земельної ділянки можна порівняти з відповідною перевіркою об’єкта інвестиції під час інвестування в житлову нерухомість (наприклад, квартиру) на етапі забудови.

Вартість активу та витрати на його придбання

Згідно з даними Мінагрополітики поточна середньозважена ціна за 1 га землі с/г призначення (для ведення товарного с/г виробництва) становить трохи більше 45 тис. грн. Звісно, ціна 1 га землі суттєво різниться залежно від багатьох факторів: місця розташування земельної ділянки, якості її ґрунтів, інфраструктури, відсутності обтяжень тощо, — але має значення саме усереднена ціна, що буде базою для подальших практичних розрахунків.

Зважаючи на ціну землі на рівні 45 тис. грн/га та середньостатистичний розмір паю (земельної ділянки, виділеної у натурі (на місцевості) власникам земельних часток), площа якого становить 4 га, можемо припустити, що середня вартість такої земельної ділянки наразі становить 180 тис. грн.

Враховуючи наведене, уявімо, що потенційний інвестор знайшов реальну пропозицію продажу земельної ділянки с/г призначення за ціною 180 тис. грн. Які ж витрати, крім ціни, доведеться понести покупцю для її придбання?

Послуги нотаріуса. Їхня вартість визначається за домовленістю, коливається залежно від регіону та залежить від завантаженості відповідного нотаріуса. Приблизно середня вартість послуг нотаріуса становитиме близько 10-14 тис. грн.

Податки та інші обов’язкові платежі. Під час посвідчення договору купівлі-продажу земельної ділянки нотаріус зобов’язаний перевірити сплату податків та інших обов’язкових платежів його сторонами, а саме:

• ПДФО в розмірі 5%;
• військовий збір в розмірі 1,5%;
• державне мито в розмірі 1%.

Однак, відповідна ціна не може бути нижчою від оціночної вартості земельної ділянки.

Попри те, що чинне законодавство покладає обов’язок зі сплати частини таких платежів на плечі продавця (ПДФО та військовий збір), традиційно всі платежі, пов’язані з посвідченням правочину, лягають на плечі покупця. Це обумовлено значною конкуренцією, адже поточний попит на земельні ділянки с/г призначення в рази перевищує пропозицію.

Інші витрати. До інших витрат можна віднести замовлення оцінки земельної ділянки — 500-1000 грн, а також оформлення доручень на осіб, які за бажанням покупця представлятимуть його інтереси перед продавцем та нотаріусом і т.д.

Отже, прості розрахунки доводять, що під час укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки с/г призначення площею 4 га з умовною ціною 180 тис. грн, інвестору доведеться оплатити супутні витрати на суму близько 24 тис. грн.

Прогнозована дохідність інвестиції

Зростання ціни землі

За прогнозами того ж Мінагрополітики, після відкриття ринку ціна 1 га землі с/г призначення щорічно зростатиме щонайменше на 7-10%. Очікується, що середньоринкова вартість 1 га землі коливатиметься в межах $1-2 тис.

Найімовірніше, така тенденція зберігатиметься до 01.01.2024 р., тобто до моменту, коли реформа перейде до другого етапу — на ринок будуть допущені юридичні особи, а сукупний земельний банк, що зможе набути у власність одна особа, збільшиться до 10 тис. га. Є всі підстави очікувати, що після вказаної події відбудеться новий поштовх до зростання ціни на землю с/г призначення.

Орендна плата як додаткове джерело доходу

Зважаючи на те, що практично вся земля, яка може бути об’єктом продажу, вже перебуває у довгостроковій оренді чи, наприклад, обтяжена емфітевзисом, інвестор, крім прогнозованого збільшення вартості землі як активу, може розраховувати на отримання орендної плати за чинними договорами оренди, що укладені попереднім землевласником (продавцем).

Дані спільних досліджень Мінагрополітики, Держгеокадастру та Київської школи економіки свідчать, що станом на грудень 2021 року середній розмір орендної плати за земельні ділянки с/г призначення (приватної власності) становив 2 117 грн/га на рік. При цьому цей показник також демонструє щорічний приріст на рівні 10%. Якщо повернутися до нашої умовної земельної ділянки площею 4 га, то, крім щорічного зростання її ціни на рівні 7-10%, інвестор має право очікувати на отримання середньої орендної плати в сумі 8 468 грн на рік.

Водночас потрібно дуже зважено підходити до придбання земельної ділянки, що перебуває у користуванні третьої особи на підставі договору емфітевзису. Позаяк цей вид договірного користування землею не є достатньо врегульованим на законодавчому рівні, а відтак не є прогнозованим. Може виявитися, що розрахунки (оплата) за користування земельною ділянкою між попереднім власником та емфітевтом відбулися ще під час підписання договору емфітевзису. У такому разі новий власник ділянки (інвестор) не матиме права вимагати оплати за користування нею аж до закінчення дії такого договору.

Витрати, пов’язані з володінням активу

Оподаткування

Чинне податкове законодавство покладає на власника земельної ділянки с/г призначення обов’язки зі сплати земельного податку зі ставкою не менше 0,3% та не більше 1% від нормативної грошової оцінки конкретної земельної ділянки с/г призначення. Остаточний розмір ставки земельного податку в межах наведеного діапазону встановлює орган місцевого самоврядування, на території якого розташована така земельна ділянка.

Крім того, орендар земельної ділянки, як податковий агент платника податку орендодавця, сплачує ПДФО в розмірі 18% та військовий збір у розмірі 1,5% від суми виплаченої орендної плати.

Законопроєкт №5600

01.01.2022 р. набрав чинності нещодавно підписаний Президентом України законопроєкт №5600, положення якого докорінно змінюють, зокрема, порядок оподаткування земельних ділянок с/г призначення. Також він закріплює поняття «мінімальне податкове зобов’язання» (далі — МПЗ) — мінімальна величина податкового зобов’язання зі сплати податків, пов’язаних із власністю земельними ділянками с/г призначення. Простою мовою МПЗ — це різниця між мінімально встановленою сумою податків, що має бути сплачена з 1 га с/г землі, та сумою податків, що реально сплачується власником або користувачем земельної ділянки з 1 га.

При цьому мінімально встановлена сума податків розраховується за формулою, що визначена цим Законом. Максимально спрощено формула виглядає як добуток нормативної грошової оцінки конкретної земельної ділянки та коефіцієнта, що становить 0,05.

Наприклад, якщо взяти за основу вже згадану умовну земельну ділянку площею 4 га і припустити, що її нормативна грошова оцінка відповідає середньоринковій ціні, що становить 180 тис. грн, то мінімально встановлена сума податків щодо неї становитиме 9 тис. грн (180 000 х 0,05), тобто 2250 грн/га на рік.

За таких умов МПЗ становитиме 9 тис. грн (мінімально встановлена сума) мінус сума податків та зборів, що і так сплачуються власником земельної ділянки щороку (зокрема, земельний податок).

Утім, є і гарна новина. Якщо земельна ділянка перебуває в оренді або використовується на умовах емфітевзису на підставі договорів, укладених та зареєстрованих у порядку, встановленому законодавством, то обов’язок щодо сплати МПЗ покладається не на власника земельної ділянки (інвестора), а на її дійсного користувача.

Отже, якщо потенційному інвестору випаде нагода придбати земельну ділянку с/г призначення, що за збігом обставин не перебуває в оренді, варто якомога швидше виправити цей «недолік» і передати землю в користування особі, яка буде сплачувати не лише орендну плату, а й покривати передбачені законом МПЗ.

Поради

Насамперед потенційному покупцеві земельної ділянки с/г призначення слід подбати про її якісний і вичерпний правовий аудит. Він дозволить виявити практично всі підводні камені та приховані недоліки бажаного об’єкта інвестиції.

Крім того, посвідчення правочину варто довірити висококваліфікованому нотаріусу, який спеціалізується на проведенні подібних угод, адже чітке та суворе дотримання ним складного та довготривалого порядку відчуження земельної ділянки є запорукою успіху та надійності інвестиції.

І наостанок ще одна порада: не слід відмовлятися від інвестиції у такий, на перший погляд, далекий та незнайомий актив як земельна ділянка с/г призначення через нібито надмірну ризиковість. Позаяк за умови чіткого дотримання порядку придбання цього активу, така інвестиція є більш надійною, ніж інвестиція у нерухомість на етапі забудови, не кажучи вже про інвестицію у криптовалюти.