ДОГОВІРНЕ ОБТЯЖЕННЯ НЕРУХОМОСТІ: СУДОВІ РІШЕННЯ НА ПРАКТИЦІ. ІПОТЕКА

Віталій Бобриньов, Олександр Мостовий для Юридична газета

Стаття on-line 

Першим і водночас найпоширенішим видом договірного обтяження нерухомості, що спадає на думку будь-якому правнику, є іпотека. У цій статті пропонуємо розглянути, як розвивається (чи стагнує) поточна практика застосування цього інституту крізь призму окремих висновків Верховного Суду.

Іпотека під час дії воєнного стану 

Невдовзі після початку повномасштабного вторгнення ВРУ ухвалила Закон України від 15 березня 2022 року №2120-IX, яким, зокрема, доповнено Прикінцеві положення Закону України від 5 червня 2003 року №898-IV «Про іпотеку» (далі — Закон) п. 52, що передбачає зупинення в період дії в Україні воєнного стану та у 30-денний строк після його припинення або скасування дію ст.ст. 37, 38, 40, 41 та 47 цього Закону щодо нерухомого майна, що належить фізичним особам і перебуває в іпотеці за споживчими кредитами.

Зазначеними змінами фактично зупинено можливість позасудового звернення стягнення на предмети іпотеки, що є забезпеченням за споживчими кредитами на підставі договорів іпотеки, укладених до 17 березня 2022 року (до дати набрання чинності відповідними змінами).

І хоча визначені п. 52 Прикінцевих положень Закону обмеження безпосередньо не поширюються на можливість реалізації предмета іпотеки за рішенням суду (ст. 39 цього Закону), однак такий вид судового звернення також залежить від наведеної норми. Відповідна ситуація зумовлена тим, що за усталеною практикою Верховного Суду (ВП ВС), відображеною, наприклад, у постанові від 29 травня 2019 року у справі №310/11024/15-ц: «Способами задоволення вимог іпотекодержателя під час звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду є: (a) реалізація предмета іпотеки шляхом проведення прилюдних торгів або (b) продаж предмета іпотеки іпотекодержателем будь-якій особі-покупцеві».

Тобто виконання рішення суду про звернення стягнення на предмет іпотеки все одно завершується або у спосіб його продажу на електронному аукціоні (прилюдних торгах) (ст. 41 Закону), або шляхом продажу предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві (ст. 38 Закону), реалізація яких зупинена на час дії воєнного стану.

За наведених умов судова практика сформувалася так, що в разі задоволення позову про звернення стягнення на предмет іпотеки (навіть у тих справах, провадження в яких відкрито до 24 лютого 2022 року) у резолютивній частині рішення суд зазначає про зупинення його виконання (у частині звернення стягнення на предмет іпотеки) на період дії в Україні воєнного стану та у 30-денний строк після його припинення або скасування (див., наприклад, постанову ВП ВС від 22 березня 2023 року у справі №361/4481/19, постанови КЦС ВС від 22 червня 2022 року у справі №296/7213/15, від 21 червня 2023 року у справі №216/23/15-ц, від 29 березня 2023 року у справі №757/50591/16-ц).

Інакше кажучи, виконання рішення суду про звернення стягнення на предмет іпотеки в будь-якому разі розпочнеться не раніше 30 днів із дня припинення (скасування) воєнного стану в Україні.

Правова (не)визначеність у питанні реалазції іпотеки

Між кредиторами та боржниками не завжди є консенсус у спірних питаннях, пов’язаних із обставинами виконання грошових зобов’язань (сумою боргу, строком виконання тощо). І таке непорозуміння призводить до того, що боржники зазвичай вважають несправедливим сам факт позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки (на підставі ст.ст. 37, 38 Закону) й намагаються оскаржити його з тих чи інших підстав. Найбільш суперечливими (з погляду правозастосування) з них залишаються дві підстави оскарження: a) неналежне повідомлення боржника про необхідність усунення порушення за основним зобов’язанням (договором позики/кредиту); б) відсутність оцінки предмета іпотеки станом на момент звернення стягнення.

a) Щодо належності повідомлення боржника

Для реалізації іпотекодержателем свого права на задоволення забезпеченої іпотекою вимоги у спосіб набуття права власності на предмет іпотеки або шляхом продажу предмета будь-якій особі необхідним є дотримання низки умов, визначених ст.ст. 35–38 Закону.

Однією з таких умов є належне повідомлення іпотекодавця про усунення порушення основного зобов’язання (договору позики/кредиту), що передбачає надсилання/вручення письмової вимоги про усунення порушення
у не менш ніж 30-денний строк і попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі її невиконання.

Окрім того, на підтвердження належності повідомлення боржника про звернення стягнення на предмет іпотеки (на підставі ст. 37 Закону) п. 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою КМУ від 25 грудня 2015 року №1127 (у редакції, чинній до 5 березня 2020 року; далі — Порядок) передбачалася необхідність подання державному реєстратору (нотаріусу), серед іншого, документа, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем письмової вимоги іпотекодержателя.

Водночас суди, розглядаючи подібну категорію справ, досить часто посилалися на правову позицію ВП ВС, викладену в постанові від 29 вересня 2020 року у справі №757/13243/17 та доходили висновку, що достатніми доказами на підтвердження належного надсилання іпотекодавцю вимоги про усунення порушення, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, може бути, зокрема, цінний лист з описом вкладення.

І хоча відповідна позиція ВП ВС стосувалася обставин конкретної справи та полягала в необхідності «допоміжного» застосування звичаїв ділового обороту (щодо порядку повідомлення) лише в тому разі, коли умовами договору (іпотеки) не визначено конкретний порядок надсилання вимоги на адресу іпотекодавця, суди інколи застосовують її буквально, як норму, дотримання якої є обов’язком іпотекодержателя (див., наприклад, постанову КЦС ВС від 5 червня 2024 року у справі №336/735/22).

Інша позиція полягає в тому, що іпотекодержатель насамперед має дотримуватися умови договору (іпотеки). І якщо умовами договору передбачено надсилання вимоги рекомендованим або цінним листом (без вимоги оформлення опису вкладення), то надання реєстратору рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення або доказів надсилання цінного листа іпотекодавцю є достатнім доказом на підтвердження виконанням вимог ст. 35 Закону та п. 61 Порядку з боку іпотекодержателя.

До того ж у разі дотримання іпотекодержателем передбаченого договором іпотеки порядку надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов’язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодавця про необхідність усунення порушень основного зобов’язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.

Зазначена позиція (щодо оцінки рекомендованого повідомлення як достатнього доказу на підтвердження належного повідомлення іпотекодавця, якщо це узгоджується з умовами договору іпотеки) відображена, зокрема, у постановах КЦС ВС від: 11 серпня 2021 року у справі №715/1788/19, 12 жовтня 2022 року у справі №521/17177/20, 19 липня 2023 року у справі №369/5592/19, 30 вересня 2024 року у справі №755/11289/20, 18 вересня 2024 року у справі №346/2344/22, 18 квітня 2024 року у справі №754/2683/22.

б) Щодо наявності/відсутності оцінки предмета іпотеки 

Іншою важливою умовою, належне дотримання якої з боку іпотекодержателя до цього часу викликає дискусії (щодо стягнень, які відбувалися до 5 березня 2020 року), є наявність оцінки предмета іпотеки на момент звернення стягнення на нього на підставі ст. 37 Закону.

При цьому основна причина суперечки була викликана тим, що п. 61 Порядку (у редакції, чинній до 5 березня 2020 року) не узгоджувався зі змістом ч. 5 ст. 37 Закону в контексті необхідності подання реєстратору відомостей про вартість предмета іпотеки, визначену суб’єктом оціночної діяльності.

Після ухвалення ВП ВС постанови від 20 березня 2019 року у справі 306/2053/16-ц суди, що розглядали подібну категорію справ, переважно відтворювали позицію про те, що оскільки ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною, то оцінка вартості предмета іпотеки все ж таки мала проводитися на момент звернення стягнення на нього. Однак невирішеними залишалися питання, як погоджувати результати такої оцінки з іпотекодавцем і чи потрібно безпосередньо подавати оцінку (звіт) реєстратору під час проведення реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем.

ІПОТЕКОДЕРЖАТЕЛЬ ЗОБОВ’ЯЗАНИЙ НАДАТИ ДЕРЖАВНОМУ РЕЄСТРАТОРУ ДОКУМЕНТ ПРО ЕКСПЕРТНУ ОЦІНКУ ПРЕДМЕТА ІПОТЕКИ ДЛЯ ПРОВЕДЕННЯ ДЕРЖАВНОЇ РЕЄСТРАЦІЇ ПРАВА ВЛАСНОСТІ НА ПРЕДМЕТ ІПОТЕКИ ЗА НИМ

І хоча спірний п. 61 Порядку приведено у відповідність до змісту ч. 5 ст. 37 Закону ще26 лютого 2020 року (набрання чинності відбулося 6 березня 2020 року), у провадженні судів дотепер перебуває значна кількість справ, у яких вирішується те саме питання правомірності звернення стягнення на предмет іпотеки за старою редакцією вказаного пункту.

Зокрема, лише нещодавно ВП ВС у постанові від 13 березня 2024 року у справі №201/15228/17 сформувала черговий висновок (або поставила крапку в спірному питанні), вказавши на те, що: «Ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною, тому іпотекодержатель зобов’язаний надати державному реєстратору документ про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за ним».

Висновок

Якщо не брати до уваги обставини, пов’язані з призупиненням звернення стягнення на предмет іпотеки (за споживчими кредитами) під час дії в Україні воєнного стану, то складно сперечатися з тим, що іпотека залишається найбільш ефективним видом забезпечення виконання, зокрема грошових зобов’язань. Єдине, чого не вистачає учасникам цивільного обороту (насамперед іпотекодержателям) — це сталості й прогнозованості правил її реалізації.