Mind, 10 грудня 2021 р.
Костянтин Дорогін
Що нового запровадив Верховний Суд для іпотечних договорів і як це заважає поверненню позик бізнесом.
Банки продовжують видавати кредити на умовах програми «5-7-9». Проте більшість фінустанов неодноразово заявляли про невдоволення умовами останньої. До того ж, ці чи інші кредити можуть згодом перейти до розряду проблемних. Як наголошують експерти, це може статись, навіть якщо позика була забезпечена іпотечним договором. Чому у банків виникають такі труднощі, та які рішення Верховного суду України стають на заваді виконанню згаданого договору, розповів Mind старший юрист АФ PRAGNUM Костянтин Дорогін.
Зазвичай для більшості підприємців кризові періоди настають зненацька та в найбільш невдалий момент. За умови відсутності «фінансової подушки» чи не єдиним варіантом залучення значного капіталу для підтримання бізнесу є оформлення кредиту.
При цьому, якщо споживчі кредити для фізичних осіб зазвичай не потребують жодних забезпечень з боку позичальника, то надання банками та іншими фінансовими установами «значних» кредитів для потреб бізнесу майже завжди супроводжується підписанням сторонами забезпечувальних угод, серед яких переважають іпотечні договори.
Зважаючи на значний обсяг кредитних правовідносин, іпотечні спори давно сформували окремий пласт судової спеціалізації: динамічний, дискусійний та надзвичайно трансформаційний.
Щокварталу Верховний Суд як вища ланка у системі судів загальної юрисдикції доповнює правила гри в іпотечних спорах новими умовами та видозмінює вже існуючі.
Водночас сторони судових проваджень за несприятливої для себе судової практики понад усе намагаються домогтись уваги саме Великої Палати Верховного Суду. Так, метою функціонування цього органу вітчизняні процесуальні кодекси декларують усунення виключних правових проблем, забезпечення розвитку права та формування єдиної правозастосовчої практики в умовах різного тлумачення судами одних і тих самих правових норм.
З метою усунення чергової виключної правової проблеми, Велика Палата Верховного Суду прийняла до свого провадження справу № 922/2416/17 за касаційною скаргою одного з банків.
Суть справи полягає у необхідності узгодження між собою норм Цивільного кодексу України, Закону України «Про іпотеку» та законодавства, яким врегульовано процедуру банкрутства. Фінустанова просить суд вирішити питання про наявність чи відсутність підстав для звернення стягнення на предмет іпотеки, придбаний з аукціону в межах провадження про банкрутство боржника, пізніше закритого з підстави його дійсної платоспроможності.
Передумови змін
За фабулою справи в межах провадження про банкрутство боржника було знято обтяження з іпотечного майна та здійснено його реалізацію на аукціоні з метою задоволення кредиторських вимог банку. Наведена процедура детально регламентована законодавством та є звичайною практикою. Проте в процесі розподілу грошових коштів за продаж іпотечної нерухомості з аукціону судом касаційної інстанції було скасовано ухвалу суду про визнання боржника банкрутом та закрито провадження у справі про банкрутство. Підставою стало встановлення факту його платоспроможності.
Як наслідок – договір купівлі-продажу іпотечної нерухомості за результатами аукціону укладено, грошові кошти за її відчуження перераховано боржнику, а кредитор залишився без задоволення майнових вимог за кредитним договором.
При цьому відчужена за результатами аукціону нерухомість, що раніше перебувала в іпотеці банку, у подальшому неодноразово була перепродана на користь третіх осіб та передана в нову іпотеку.
Отже, з огляду на наведені обставини банк був змушений звернутися до суду з позовом про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом продажу такого майна.
Зміст нових правил
За результатами розгляду згаданої справи, Велика Палата Верховного Суду постановою від 15 червня 2021 року не обмежилась вирішенням окресленої нею ж виключної правової проблеми. До того ж, окрім регламентації співвідношення взаємопов’язаних правових норм Велика Палата приділила увагу захисту прав чинного власника щодо придбаного ним з аукціону іпотечного майна.
Своєю чергою суд касаційної інстанції зосередив увагу на правовій природі процесу державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Згідно із останньою факт набуття, зміни або припинення речових прав та обтяжень підтверджується шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Так, Верховний Суд наголосив на наявності у покупця нерухомого майна законного права покладатись на правдивість відомостей Державного реєстру про наявність або відсутність речових прав інших осіб та їх обтяження на майно, що набувається такою особою у власність.
Наведені твердження стали підставою для формування Великою Палатою нового правового висновку. Згідно з ним, у разі наявності на момент придбання нерухомого майна в Державному реєстрі запису про іпотеку – покупець відповідає за чужою іпотекою придбаним майном. У разі ж відсутності запису на момент купівлі майна на думку Великої Палати відповідальність майном припиняється.
Ведмежа послуга банкірам
На перший погляд наведений правовий висновок виглядає логічним та послідовним. Адже вбачається неприпустимим втягування сторонами іпотечних відносин у власні «розбірки» третіх осіб, які мимоволі стають учасниками багаторічних судових процесів та позбавляються можливості мирного володіння придбаною нерухомістю.
Проте наведений правовий висновок містить у собі високі ризики для банків та фінансових установ, які вимагають їх термінового усунення та врахування під час укладання в майбутньому іпотечних договорів.
Так, сформований Великою Палатою правовий висновок надає недобросовісним боржникам легальний спосіб виведення іпотечної нерухомості з-під дії обтяження шляхом:
- виключення з Державного реєстру записів про іпотеку нерухомого майна на підставі скасованих пізніше касаційною інстанцією судових рішень про припинення іпотеки;
- оформлення банками та фінансовими установами права власності на іпотечне майно та скасування обмежень на розпорядження ним на підставі заочних судових рішень, що пізніше скасовуються недобросовісними боржниками за формальними ознаками;
- отримання кредиторами як іпотекодержателями майна відмов суб’єктів, що здійснюють державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно, у поновленні записів про чинність іпотеки тощо.
Виникнення наведених обставин часто ініціюється самими недобросовісними боржниками та має одну спільну характерну ознаку у вигляді надання їм «вікна», в період існування якого з Державного реєстру виключається запис про чинну іпотеку.
Наявність такого «вікна» в сукупності з вищенаведеною правовою позицією Великої Палати надає недобросовісним боржникам можливість у період тимчасової відсутності в Державному реєстрі запису про іпотеку здійснити продаж іпотечної нерухомості на користь третіх осіб. Останні за наведених умов набувають статус «добросовісного набувача». У підсумку, банк залишається ні з чим.
Можлива тимчасовість нових правил гри
Втім, не всі «володарі мантій» Великої Палати Верховного суду розділяють цю позицію. Так, деякі з її представників скористались своїм процесуальним правом на висловлення незгоди з прийнятою постановою шляхом викладення окремих думок.
В одній з них наголошується на неузгодженості сформованого правового висновку з викладеним цією ж постановою висновком стосовно чинності іпотеки попри виключення запису про неї з Державного реєстру та його суперечності приписам Закону України «Про іпотеку».
І дійсно, ч. 1 ст. 23 Закону України «Про іпотеку» регламентовано чинність іпотеки у разі переходу права власності або господарського відання на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи навіть за умови не доведення до нового власника інформації про обтяження іпотекою нерухомого майна.
Наведена правова норма в сукупності з широко розповсюдженим самим же Верховним Судом правовим висновком про чинність іпотеки у випадку безпідставного скасування відповідного запису в Держреєстрі та наявністю у іпотекодержателя права на доведення дійсності іпотеки в суді, свідчить про явну безпідставність «нових правил гри» та може стати причиною їх тимчасового характеру.
Втім, як відомо, немає нічого більш постійного, ніж тимчасове.
Допоки правова позиція Великої Палати множиться постановами касаційної інстанції, а правила діють – учасники відносин вимушені їм слідувати, а банки – шукати нові механізми убезпечення себе від легалізованого Великою Палатою способу виводу нерухомості з під дії іпотеки та компетентного юридичного захисту з метою відновлення «status quo».