Юридична газета, 08 листопада 2021 р.
Протягом життя кожен з нас неодноразово зіштовхується з необхідністю продати те чи інше цінне майно (наприклад, авто чи якусь нерухомість). Інтернетом ширяться тисячі чек-листів щодо алгоритму дій покупців майна, адже більшість людей вважає, що лише у них існують ризики, але це не зовсім так. Як показує практика, у продавців також існує низка нюансів, які потрібно враховувати, щоб уникнути помилок у процесі вчинення того чи іншого правочину.
Перефразовуючи відомий вислів римського драматурга Теренція, можна сказати: «Скільки людей, стільки й помилок». Приблизно таку кількість помилок допускають під час продажу майна. Однак пропоную зупинитися на найбільш розповсюджених та небанальних, на кшталт не ознайомлення зі змістом та положеннями договору.
Найбільш типові помилки продавців, які зустрічаються на практиці:
- ігнорування необхідності перевірити особу покупця;
- відсутність перевірки можливості продажу майна;
- ігнорування юридичного очищення предмета продажу;
- порушення форми укладення попереднього договору;
- порушення порядку отримання авансових платежів;
- відсутність будь-яких конкретних домовленостей з представником (у випадку продажу через уповноважену особу);
- ігнорування та не ознайомлення з положеннями основного договору;
- заниження вартості предмета продажу;
- відсутність згоди іншого з подружжя (як покупця, так і продавця);
- формулювання щодо проведених розрахунків до укладення договору;
- розрахунки поза договором, розписки, картки тощо.
Спробуємо більш детально зупинитися на кожній з окреслених вище помилок та надати практичні поради задля їх уникнення.
Щодо ігнорування необхідності перевірити особу покупця
Зазвичай продавець не приділяє значної уваги особі покупця, оскільки його основною метою є продаж майна. При цьому питання про те, кому продати майно, не є ключовим чи основоположним. Однак така позиція не зовсім правильна, адже з цією особою ви вступаєте у цивільно-правові відносини, саме ця особа наділена правом оскаржити правочин у разі потреби.
З метою уникнення таких неприємних моментів рекомендовано хоча б перевірити загальнодоступну інформацію про покупця з мережі Інтернет за допомогою безкоштовних сервісів перевірки номерів мобільних телефонів, на сайті Судової влади України, в Єдиному державному реєстрі судових рішень, Єдиному реєстрі боржників та Автоматизованій системі виконавчого провадження. Така перевірка є простою, безкоштовною, займе 10 хвилин вашого часу, але допоможе ідентифікувати особу покупця, наявність судових спорів, боргів, виконавчих проваджень чи обтяжень щодо нього, які можуть стати перепоною для укладення договору. Наприклад, у разі наявності відомостей про покупця в реєстрі боржників жоден нотаріус не посвідчить ваш з ним договір. У випадку наявності судових спорів про визнання недійсними договорів купівлі-продажу майна ви навряд чи матимете щось спільне з такою особою.
Щодо відсутності перевірки можливості продажу майна
Одразу варто зазначити, володіння та користування тим чи іншим майном ще не означає, що у вас є право його продати. Достатньо поширеними помилками на практиці є ситуації неоформлення або прострочення з оформленням права власності на майно (зокрема, пропущення строків вступу у спадщину, випадки спільного володіння майном, коли для продажу необхідна згода інших співвласників, а також наявність прав на таке майно неповнолітніх осіб, коли для продажу необхідне погодження органів опіки й піклування). До того ж не варто забувати про належне оформлення документів, які ідентифікують вашу особу. Наприклад, відсутність нового фото у паспорті після досягнення 25 і 45 років призводить до його недійсності, а отже, всі договори, укладені продавцем у цей період, потенційно можна визнати недійсними.
Тому перед продажем обов’язково необхідно належним чином оформити право власності, в тому числі правовстановлюючі документи на майно, отримати згоду всіх співвласників, перевірити наявність прав неповнолітніх на цей майно, а також актуалізувати всі документи, що посвідчують вашу особу.
Щодо ігнорування юридичного очищення предмета продажу
Інколи вже під час укладення договору з’ясовується, що об’єкт перебуває під обтяженням, арештом або іншими заборонами, які позбавляють права його відчуження. При цьому продавці зазвичай не знають про наявність обтяжень, адже вони можуть бути накладені в межах виконавчих проваджень, у порядку забезпечення позовів, напряму податковими органами. В кожному окремому випадку зняття таких обтяжень потребує додаткових затрат часу та коштів.
Отже, задля уникнення проблем під час продажу майна продавцеві заздалегідь необхідно отримати актуальні відомості з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно у вигляді інформаційної довідки вартістю 33 грн, яку можна отримати онлайн без звернення до нотаріусів чи юристів.
Щодо порушення форми укладення попереднього договору
Доволі часто продавці допускають помилку, укладаючи попередні договори перед продажем майна (зокрема, нерухомого) у простій письмовій формі, домовляючись про всі умови продажу, строки, вартість тощо. Дійсно, це зручно як продавцю, так і покупцю, безкоштовно і не потребує значних часових затрат. Однак під час укладення подібних договорів продавці не враховують, що відповідно до норм ст. 635 ЦК України попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а саме нотаріальній. Недотримання такої форми призведе до нікчемності попереднього договору, що фактично зводить нанівець всі домовленості сторін та спричинить негативні майнові наслідки для продавця.
Щодо порушення порядку отримання попередньої оплати
На практиці розповсюдженими є помилки продавців, пов’язані з отриманням попередніх платежів, авансу в рахунок основної оплати. Річ у тім, що у 90% випадків під час попередніх домовленостей покупець передає продавцю певну суму грошових коштів для закріплення правочину. Проте продавці не враховують той факт, що у разі зміни таких домовленостей або відмови покупця від укладення договору ці грошові кошти не виконують забезпечувальної функції та підлягають поверненню.
За таких умов для захисту інтересів продавця в попередньому або основному договорі необхідно передбачати забезпечувальний механізм у вигляді завдатку, який є грошовою сумою, що видається на підтвердження зобов'язання та забезпечення його виконання. Відповідно до ст. 571 ЦК України, у разі порушення зобов’язань з боку покупця завдаток залишається у продавця.
Щодо відсутності будь-яких конкретних домовленостей з представником (у випадку продажу через уповноважену особу)
Однією з поширених помилок продавців під час продажу майна є неузгодження всіх умов продажу зі своїм представником, якщо продаж здійснюється через уповноважену особу. Нотаріально посвідчена довіреність на представника має не просто уповноважувати на вчинення юридично значущих дій від імені продавця, але й містити детальні умови про ціну, за яку має здійснюватися продаж, умови продажу, строки, порядок розрахунків та отримання коштів. Адже всі правові наслідки укладення такого правочину несе виключно продавець, а не представник за довіреністю.
Щодо заниження вартості предмета продажу
Чомусь достатньо поширеною серед продавців помилкою є заниження реальної ринкової вартості предмета продажу. При цьому всім достеменно відомо, що такі дії здійснюються з метою зменшення бази оподаткування. Вчиняючи подібні дії, продавці повинні чітко розуміти наслідки, адже вартість предмета продажу, вказана в договорі, є незмінною і після продажу є остаточною та не підлягає перегляду.
Отже, у разі виникнення подальших спорів між продавцем та покупцем до уваги братиметься саме ця сума. Наприклад, у випадку визнання договору купівлі-продажу недійсним та застосування наслідків недійсності продавцю буде повернута сума коштів, що вказана в договорі, а не реальна ринкова вартість. При цьому варто зауважити, що факт розрахунків поза договором за таких обставин буде неможливо довести. Тому під час продажу нерухомості з метою захисту власних інтересів продавцю обов’язково необхідно вказувати реальну ринкову вартість предмета продажу.
Щодо відсутності згоди іншого з подружжя (як покупця, так і продавця)
Розповсюдженими є помилки продавців, які укладають договори продажу майна без згоди іншого з подружжя покупця. Скажу більше, на практиці продавці навіть не цікавляться сімейним статусом покупця, але даремно. Відповідно до ст. 65 СК України, для укладення одним із подружжя договорів, які потребують нотаріального посвідчення та/або державної реєстрації, а також договорів стосовно цінного майна, згода другого з подружжя має бути подана письмово.
Річ у тім, що значний масив судових спорів щодо оскарження договорів купівлі-продажу майна ініціює саме один із подружжя покупця або продавця через неотримання їхньої згоди на укладення правочину. З метою уникнення будь-яких потенційних можливостей оскаржити укладений договір будь-ким із подружжя все ж таки необхідно отримувати їхню попередню згоду.
Щодо розрахунків поза договором, розписки, картки тощо
У більшості випадків укладення договорів щодо продажу майна між сторонами, поряд з офіційною ціною предмета продажу, фігурують готівкові розрахунки, які не відображені в договорі. У таких випадках помилковим для продавця буде написання розписок про отримання різниці коштів або отримання коштів на банківську картку тощо. В обох ситуаціях такі помилки матимуть для продавця негативні наслідки, оскільки в першому випадку покупець може звернутися до продавця з позовом про стягнення заборгованості за договором позики, а в іншому – звернутися з позовом про стягнення безпідставно отриманих коштів.
Зважаючи на описані розповсюджені помилки продавців, як би банально це не звучало, але під час вчинення будь-яких правочинів щодо цінного для вас майна рекомендовано звертатися до кваліфікованих юристів. Однозначно, це допоможе не лише заощадити час та гроші, але й зберегти ваші нервові клітини.