Юридическая Газета №7, 12 февраля 2013 г.
Статья Дмитрия Жукова
(на языке оригинала)
"Білі плями" чинного законодавства про іпотеку
Протягом останніх років іпотечне кредитування набуло широкого розповсюдження в Україні, оскільки за надвисоких цін та низьких заробітних плат «іпотека» є чи не єдиним способом придбати собі у власність квартиру в новобудові. Однак, висока ліквідність будь-якої послуги рано чи пізно призводить до суперечок між тими, хто таку послугу пропонує і тими особами, які її споживають. Не стало виключенням у цьому і іпотечне кредитування. В даній статті ми розглянемо останні тенденції у судовій практиці та проаналізуємо актуальні проблеми застосування правових норм щодо іпотечного кредитування.
Правовою природою даного виду забезпечення є те, що отримуючи кредитні кошти та право володіти і користуватися (наприклад, квартирою у новобудові), боржник до погашення кредиту не має права самовільно розпоряджатися таким майном без згоди банківської установи. При цьому іпотекодержатель в разі прострочення боржником виконання зобов’язань має право звернути стягнення на предмет іпотеки в досудовому, а точніше – позасудовому порядку.
В той же час, незважаючи на начебто просту конструкцію іпотечних взаємовідносин, спори саме з цього питання показали чи не найбільшу неоднозначність судової практики.
30 березня 2012 р. Пленум Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ виніс Постанову № 5 «Про практику застосування судами законодавства при вирішенні спорів, що виникають із кредитних правовідносин», яка була спрямована на однаковість вирішення спорів даної категорії, однак деякі аспекти іпотечних спорів залишаються актуальними і на сьогоднішній день.
Об’єкт і суб’єкт іпотеки
Певну неврегульованість у правозастосуванні має питання укладення договору іпотеки. Так за іпотечним договором можуть передаватися не тільки об’єкти нерухості, але й майнові права на об’єкти незавершеного будівництва повітряні і морські судна тощо. При цьому суттєвим положенням законодавства є те, що обтяження нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації в порядку, встановленому законодавством, однак у разі недотримання даної вимоги іпотечний договір все одно залишається дійсним, проте іпотекодержатель втрачає своє переважне перед іншими кредиторами право звернення на предмет іпотеки.
Ще більш цікавим є суб’єктивний склад іпотеки. Аналізуючи судову практику з цього питання зустрівся випадок, коли іпотекодавцем виступала особа, яка отримала право власності на об’єкт на підставі рішення суду (практикуючі юристи, мабуть, пам’ятають, що раніше в судовій практиці було поширено набуття права власності на самовільно зведені будинки, шляхом звернення до суду). Однак в подальшому дане рішення місцевого суду було скасовано, тобто склалася ситуація, що іпотекодавець на момент укладення іпотечного договору не був власником об’єкта іпотеки.
На перший погляд такий договір іпотеки виглядає як нікчемний правочин і не створює жодних правових наслідків ні для власника об’єкту іпотеки, ні для банку. Власнику повертається право вільно розпоряджатися цим об’єктом, а банк отримує право стягнути з особи, що отримала кредит безпідставно одержані кошти з урахуванням інфляційних втрат та 3% річних згідно до положень ст. 625 ЦК України.
Водночас деякі суди по іншому розглядали подібні спори. Так у деяких рішеннях суди застосовували положення ст. 23 Закону України «Про іпотеку»: у разі переходу права власності (права господарського відання) на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна.
Вищими судовими інстанціями зверталася увага, що така позиція судів є помилковою, оскільки у момент передачі майна в іпотеку іпотекодавець не був її власником. На нашу думку такий висновком є абсолютно доречним, оскільки у разі відсутності необхідної правосуб’єктності на момент укладення договору, такий договір не може вважатися укладеним у належній формі.
Натомість у зазначеній статті закону мова йде виключно про правомірного і добросовісного власника, який в подальшому помер чи, наприклад, підприємство було реорганізовано. Тобто незважаючи на те, що на певну дату такого власника вже не існує, на момент укладення іпотечного договору він мав належну правосуб’єктність, отже, умови іпотечного договору є обов’язковими і для його правонаступників.
Крім цього слід пам’ятати певні особливості іпотеки у разі, якщо власників об’єкта іпотеки декілька. Якщо об’єкт знаходиться у спільній власності подружжя, хоч би і всі 100% його були оформлені на 1 особу, для передачі його в іпотеку обов’язково необхідна нотаріально посвідчена згода іншого з подружжя, або тристоронній іпотечний договір. У разі, якщо серед співвласників є неповнолітня дитина, то для передачі такого об’єкту в іпотеку необхідний дозвіл служби у справах дітей.
Єдиним винятком з даного правила є те, що співвласник має право передати свою частку в іпотеку виключно після виділення її в натурі (часткова власність) та оформленні її як окремий об’єкт у держреєстратора (раніше – БТІ)
Виселяти чи не виселяти: ось у чому питання
У зв’язку з численними простроченнями повернення кредитів останнім часом судова практика свідчить про те, що особа, яка має непогашені кредитні зобов’язання фактично може бути позбавлена житла у будь-який час. Так п.п. 43, 44 Постанови «Про практику застосування судами законодавства при вирішенні спорів, що виникають із кредитних правовідносин» передбачено право банків виселяти боржників у разі прострочення платежів, навіть незважаючи на наявність неповнолітньої дитини, зареєстрованої за даною адресою. Однак примусове виселення на підставі рішення суду допускається лише в тому випадку, якщо користувачі квартири не звільнили приміщення протягом 30 днів з моменту отримання такої вимоги.
Також законодавчо не врегульованим залишається питання співрозмірності суми заборгованості та вартості предмету іпотеки, на який може бути звернено стягнення. Так у нашій практиці був випадок, коли банк намагався звернути стягнення на квартиру в м. Києві, причому прострочена заборгованість за кредитним платежем складало… 50 у.о. З однієї сторони таке право банка передбачено і іпотечним законодавством, і умовами договору, з іншої сторони суди, вирішуючи подібні спори, повинні виходити з умов доцільності й співрозмірності заборгованості і вартості майна.
На нашу думку навіть якщо суд зобов’язує компенсувати колишньому володарю квартири різницю між її вартістю та розміром заборгованості, таке рішення не є співрозмірним, оскільки особа фактично втрачає місце проживання, кошти, отримані від банку не дають змоги придбати інше житло, а самого боржника заносять до «чорного списку» бюро кредитних історій і в подальшому йому майже неможливо буде отримати кредит.Вважаємо, що доцільним було б передбачити законодавчо звернення стягнення на предмет іпотеки виключно в тому випадку, якщо така заборгованість складе певний відсоток від суми кредиту і буде прострочена, наприклад, не менше ніж на 6 місяців. Однак це питання знайшло висвітлення поки що тільки в Постанові № 5 Пленуму ВССУ.
Актуальним є також питання звернення на предмет іпотеки в судовому порядку. Аналізуючи судові рішення, що містяться в Єдиному державному реєстрі судових рішень інколи зустрічаються «шедеври» в яких суд або відмовляє в задоволенні позовних вимог банкам через відсутність досудового звернення на об’єкт іпотеки, або навпаки і стягує з боржників суму заборгованості, і накладає звернення на предмет іпотеки.
Вважаємо, що в обох випадках такі рішення є незаконними. З однієї сторони статтями 55 та 124 Конституції України та низкою процесуальних кодексів гарантується право на судовий захист, відмова від якого є недійсною і Конституційний суд України звертав увагу на те, що навіть якщо правочином передбачено певний досудовий спосіб врегулювання спору, кожна сторона все одно має право звернення до суду, незалежно від користування позасудовими механізмами. Таким чином, якщо банк звернувся не до нотаріуса, а до суду – це його повне право і відмовляти в задоволенні позовних вимог виключено з даного сенсу неправомірно. З іншої сторони ще більшої шкоди завдається рішеннями, згідно яких з фізичної особи і стягується заборгованість за кредитом, і накладається звернення на предмет іпотеки. Фактично це означає подвійну відповідальність за одне порушення, що є недопустимим.
Підсумовуючи можна зазначити, що в Україні, нажаль, ще не склалася чітка та єдина судова практика розгляду іпотечних спорів. Багато практиків, та й деякі науковці часто звертають увагу, що відповідний закон є недосконалим і залишає багато білих плям, які згодом «розфарбовуються» різними судами відповідно до внутрішнього вмотивованого переконання. На нашу думку оптимальним було б застосування у судовій практиці узагальнень та правових позицій, викладених касаційними судами та Верховним судом України, які стосуються іпотечного кредитування, але, нажаль подекуди місцеві суди не прислухаються до проголошених рекомендацій.